新加坡REITs主体招股说明书28-capitaretail(29Nov) -484P

蓝盾工艺品

TABLE OF CONTENTS
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SUMMARY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
RISK FACTORS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
PROCEEDS FROM THE OFFERING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
INFORMATION CONCERNING THE UNITS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
DISTRIBUTIONS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
EXCHANGE RATES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
CAPITALISATION AND INDEBTEDNESS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
UNAUDITED PRO FORMA CONSOLIDATED BALANCE SHEET AS AT THE LISTING DATE. 76
PROFIT FORECAST AND PROFIT PROJECTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
KEY INVESTMENT HIGHLIGHTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
STRATEGY. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
BUSINESS AND PROPERTIES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
THE RETAIL PROPERTY MARKET IN CHINA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
THE MANAGER AND CORPORATE GOVERNANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
THE SPONSOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
THE FORMATION AND STRUCTURE OF CAPITARETAIL CHINA TRUST . . . . . . . . . . . . . 174
CERTAIN AGREEMENTS RELATING TO CAPITARETAIL CHINA TRUST AND THE
PROPERTIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
OVERVIEW OF RELEVANT LAWS AND REGULATIONS IN CHINA . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
TAXATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
PLAN OF DISTRIBUTION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
CLEARANCE AND SETTLEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
EXPERTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
GENERAL INFORMATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
GLOSSARY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
ix
APPENDIX A — INDEPENDENT ACCOUNTANTS’ REPORT ON THE PROFIT
FORECAST AND PROFIT PROJECTION. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A-1
APPENDIX B — INDEPENDENT ACCOUNTANTS’ REPORT ON THE UNAUDITED PRO
FORMA CONSOLIDATED BALANCE SHEET AS AT THE LISTING
DATE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B-1
APPENDIX C — INDEPENDENT PROPERTY VALUATION SUMMARY REPORT . . . . . C-1
APPENDIX D — INDEPENDENT OVERVIEW REPORT ON THE CHINA RETAIL
PROPERTY MARKET . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D-1
APPENDIX E — INDEPENDENT TAXATION REPORT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E-1
APPENDIX F — TERMS, CONDITIONS AND PROCEDURES FOR APPLICATION FOR
AND ACCEPTANCE OF THE UNITS IN SINGAPORE . . . . . . . . . . . . . F-1
APPENDIX G — LIST OF PRESENT AND PAST PRINCIPAL DIRECTORSHIPS OF
DIRECTORS AND EXECUTIVE OFFICERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G-1
APPENDIX H — PROPOSED LAYOUT PLANS FOR ASSET ENHANCEMENTS . . . . . . H-1

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Calabresi

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